Спадкування земельної ділянки, що знаходиться в користуванні (оренді) інших осіб
Відповідно до цивільного законодавства, спадкування – це перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
Право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення. Спадкування здійснюється за заповітом або за законом. Спадкоємцем за заповітом є особа, визначена у заповіті.
У разі відсутності заповіту, визнання його недійсним, неприйняття спадщини або відмови від її прийняття спадкоємцями за заповітом, а також у разі не охоплення заповітом усієї спадщини, здійснюється спадкування за законом.
Дуже поширеними є випадки, коли особа успадкувала земельну ділянку, а вона виявляється знаходиться в користуванні (оренді) у іншої особи. І зазвичай у цих осіб виникає багато запитань. На найпоширеніші запитання даємо відповіді у цій публікації.
Чи є зміна власника земельної ділянки підставою для припинення договору оренди землі?
Відповідно до законодавства, зміна власника земельної ділянки (орендодавця) не є підставою для припинення договору оренди землі.
До закінчення терміну оренди новий власник не має права в односторонньому порядку розірвати договір, крім випадку, коли в договорі оренди не прописано, що смерть орендодавця є підставою для припинення дії договору.
Тому рекомендуємо вам уважно прочитати умови договору оренди. Зазвичай в ньому знаходяться всі відповіді на ваші запитання. У випадку неможливості зрозуміти та розтлумачити умови договору, ви завжди можете звернутись за додатковою консультації до спеціалістів Земельного фонду України.
Чи потрібно повідомляти орендаря про нового власника землі?
Так, такий обов’язок у нового власника земельної ділянки існує.
Відповідно до частини 3 статті 148-1 Земельного кодексу особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів.
Повідомлення повинно містити:
кадастровий номер (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;
прізвище, ім’я, по батькові нового власника;
місце проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;
платіжні реквізити (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Повідомлення потрібно надіслати користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручити йому особисто під розписку. (Дані дії потрібні для доказування того, що орендар ознайомився з цим повідомленням і не зміг уникнути виконання своїх обов’язків.
Такі дії є обов’язковими саме для недопущення негативних наслідків для нового власника землі у майбутньому. Так як за відсутності у орендаря даних про нового власника земельної ділянки, він не має фактичної можливості сплатити йому орендну плату, а отже, не несе відповідальність за невиконання зобов`язання щодо її сплати. До такого висновку дійшов Верховний Суд України. Тому, будьте дуже уважними в цьому питанні, адже недобросовісні орендарі можуть користуватись даним способом для уникнення оплати за оренду. А суд в подальшому може стати на сторону саме орендаря.
Чи потрібно вносити зміни до чинного договору землі стосовно інформації про нового орендодавця?
Такого обов’язку, відповідно до законодавства, немає. Але такий обов’язок може бути, якщо це передбачено умовами договору або якщо сторони самі виявили таке бажання.
Також, слід бути уважними під час підписання додаткових угод з орендарем. Адже орендарі часто користуються ситуацією та включать пункти про збільшення строку дії договору, можуть вносити зміни до інших істотних умов договору, а нові власники неуважно читаючи аобо взагалі не читаючи угоди підписують їх.
Слід зазначити, що внесення будь-яких змін до договору підлягає обов’язковій державній реєстрації.
Що робити, якщо нового власника землі не влаштовують умови чинного договору оренди землі?
Відповідно до земельного законодавства, у випадку якщо одну зі сторін не влаштовують умови договору оренди, вона може запропонувати внести зміни до цього договору. Однак зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Тобто, завжди повинна бути взаємна згода, а якщо інша сторона відмовляється вносити зміни до договору, ви маєте змогу вирішити цей спір звернувшись до суду.
Що робити, якщо новий власник хоче сам обробляти земельну ділянку?
Як вже зазначалось вище, розірвати договір оренди в односторонньому порядку не вийде. Таке можливо тільки через суд, якщо доказати, що орендар не виконує свої обов’язки передбачені договором і законодавством.
Тому залишається лише чекати закінчення строку договору. Але тут також є свої нюанси.
Якщо орендодавець не бажає поновлювати договір оренди, він має не пізніше, ніж за місяць (а краще - не пізніше, ніж за два місяці) до закінчення строку дії договору оренди землі письмово поштою повідомити орендаря про небажання продовжувати договірні відносини. А також не пізніше, як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та протягом одного місяця після закінчення строку договору не буде листа-повідомлення орендодавця про заперечення проти поновлення договору оренди землі, то договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором. Але за умови укладання додаткової угоди.
Чи успадковуються спадкоємцями права і обов’язки орендаря?
Згідно зі ст. 7 ЗУ «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам
Також, відповідно до ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» смерть орендаря (особи, яка орендує земельну ділянку) є підставою для припинення договору оренди, якщо спадкоємці відсутні або вони відмовляються від таких прав.
За отриманням безоплатної правової допомоги звертайтеся до:
Середино-Будське бюро правової допомоги –
41000, м. Середина-Буда, вул. Троїцька, 2. тел. (05451) 7-10-62
= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =
Окрім того, в Україні діє єдиний номер з надання безоплатної правової допомоги –
0-800-213-103 (Цілодобово, в межах України – безкоштовно)
Зателефонувавши за ним, Ви зможете дізнатися адреси та контакти центрів у всіх регіонах України та отримати консультацію фахівців
